Договор купли продажи недвижимости

   Это означает, что с этой даты:

1. Договор, предметом которого является недвижимость, если иное не предусмотрено законом, считается заключенным (п.3 ст.433 ГК РФ);
2. Право собственности у приобретателя недвижимости по договору в случаях, когда оно требует государственной регистрации и если иное не предусмотрено законом, считается возникшим (п.2 ст.223 ГК РФ);
3. Право собственности возникшее не из сделки (ст. 219 ГК РФ), а также иное право, подлежащее государственной регистрации, считаются возникшими.

   С этой же даты, по общему правилу, считаются  прекратившимися права на недвижимость, возникшие ранее. В подавляющем большинстве случаев государственная регистрация имеет по отношению к регистрируемому праву правообразующее (правоустанавливающее) значение. Это означает, что именно с государственной регистрацией закон связывает возникновение, изменение или прекращение прав на недвижимость.

    Однако  в отдельных случаях возникновение  вещного либо иного регистрируемого  права на недвижимость может быть связано не с моментом его государственной  регистрации, а с моментом прямо  указанным в законе. В подобной ситуации роль государственной регистрации иная.

    Она состоит в том, чтобы подтвердить  уже возникшее право.

    К случаям, когда государственная  регистрация имеет не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение, можно отнести следующие:

    А) возникновение права собственности у члена жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, иных лиц, имеющих право на паенакопление в кооперативе, на квартиру, дачу, гараж, иную недвижимость, предоставленную этим лицам кооперативом, после полной выплаты ими своего паевого взноса п.4 ст.218 ГК РФ).

      В этом случае право собственности  у гражданина возникает не  с момента государственной регистрации  права, а с момента полной  выплаты им пая. Подтверждением  же возникновения права может служить справка о произведенной выплате, выдаваемая кооперативом.

    На  практике нередко возникает вопрос о том, нужно ли после смерти такого правообладателя сначала проводить  государственную регистрацию за ним права, и лишь затем уже  приступать к оформлению наследства.

    Отдельно  государственную регистрацию за умершим права собственности проводить не следует:

1. Поскольку, помимо прочих причин, упомянутая справка о выплате пая служит надлежащим доказательством (правоустанавливающим документом) как для проведения государственной регистрации права за живым правообладателем, так и для оформления за ним наследства в случае его смерти;
2. В случае смерти наследодателя, когда оставшаяся после него недвижимость переходит по наследству;
3. В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ при продаже недвижимого имущества в кредит, это имущество, если иное не предусмотрено договором, с момента его передачи покупателю и до момента полной оплаты признается находящимся в залоге у продавца. Налицо еще один случай возникновения права (в данном случае права залога недвижимости) в момент, обозначенный в законе.

    Аналогичный вывод может быть сделан в отношении  частного случая продажи недвижимости в кредит – продажи ее в рассрочку (п.3 ст.489 ГК РФ).

    С учетом содержания п.3 ст.334 ГК РФ и п.2 ст.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» есть основания полагать, что данное обременение все же подлежит обязательной государственной регистрации.

    Согласно  этим статьям к ипотеке, возникающей  в силу закона, применяются общие  правила о залоге из договора, если самим законом не установлено иное.

    На  практике государственная регистрация  ипотеки в силу закона в этом случае проводится на основании заявления  залогодержателя с прилагаемым  к нему договором продажи недвижимости в кредит, в том числе в рассрочку;

4. По видимому, аналогичным образом следует поступать на практике и тогда, когда в залог переходит недвижимость, являющаяся предметом договора ренты (п.1 ст.587 ГК РФ). Правоустанавливающим документом для регистрации залога в этом случае будет служить нотариально заверенный договор ренты (ст.584 ГК РФ), а  моментом возникновения права залога – момент передачи недвижимости плательщику ренты.

    Как уже отмечалось выше, наличие государственной  регистрации создает презумпцию законности прав на недвижимое имущество для правообладателя. Но, будучи единственным доказательством права на недвижимость, регистрация не может подменять собой судебный акт (судебное решение).

      Их соотношение может быть  сведено к следующему:

    А) Во многих случаях судебное решение выступает в роли правоустанавливающего документа, являющегося основанием для государственной регистрации (п.1ст.17,ст.28 Закона). Это происходит всегда, когда возникший спор о регистрируемом праве подлежит разрешению в судебном порядке;

    Б) Судебным актом, чаще всего определением суда, государственная регистрация может быть приостановлена до вынесения судом решения по существу (см. комментарий к ст.19 Закона);

    В) Государственная регистрация, являясь ненормативным актом государственного органа, в случаях, если она не соответствует законам или иным правовым актам и нарушает права или законные интересы заинтересованных лиц, может быть обжалована в суд и по иску этих лиц признана недействительной.

    Подобный  вывод следует из анализа ст.12 и 13 ГК РФ, ст.22 АПК РФ, ч.1ст.24 ГПК РФ.

    В частности государственная регистрация  может быть признана недействительной, если она проведена с существенным нарушением норм Закона (о представительстве, о последовательности проведения этапов государственной регистрации и  т.д.).

    Г) В судебном порядке по иску заинтересованного лица могут быть признаны недействительными (незаконными) те материально-правовые основания, которые легли в основу проведения государственной регистрации.

    Применительно к праву это означает, что оспариванию  подлежит само субъективное право, возникшее из договора, завещания, свидетельства о наследстве, административного акта и т.п. Так, после проведения государственной регистрации права собственности на недвижимость наследник, объявившийся позже, вправе оспорить в суде свидетельство о праве на наследство другого наследника.

    Применительно к сделке это означает возможность, как правило, предъявить иск о  признании ее недействительной по основаниям предусмотренным в ст.168-179 ГК РФ. Например, после государственной регистрации договора аренды нежилого помещения третье лицо, претендующее на это помещение, предъявляет иск о признании договора аренды недействительным по одному из оснований, названных выше.

    В обоих примерах факт государственной  регистрации права на недвижимость или сделки с ней препятствием для оспаривания материального права в суде не является. Вместе с тем в большинстве случаев целью признания недействительным (незаконным) основания для регистрации является признание недействительной самой государственной регистрации.

    Поэтому лицо, обращающееся за защитой своего права в суд, наряду с требованием  о признании, например сделки недействительной одновременно может заявить требование о признании недействительной государственной  регистрации этой сделки либо зарегистрированных на ее основании прав (ст.12,13 ГК РФ, п.1ст.2 Закона).

    Д) В соответствии со ст. 28 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимость, установленные решением суда, арбитражного суда или третейского суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях.

    Следовательно, при наличии спора отсутствие государственной регистрации не может служить препятствием для  его разрешения в суде. Отдельные  ссылки судов на то, что, например, право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации (ст.219 ГК) и поскольку эта регистрация из-за наличия спора не произведена, то и право собственности у лица не возникло, являются неосновательными.

    В дальнейшем данный вывод неоднократно был отвергнут самим Президиумом  ВАС РФ в постановлениях по конкретным делам.

    На  возможность признания судом  права при отсутствии его государственной  регистрации указывается в постановлении Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

    Применительно к приобретательной давности здесь  прямо говорится о том, что  отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимость не является препятствием для обращения в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности. Возможность обращения в суд в таких случаях вытекает из ст.11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права (п.19).

    Напротив, именно судебное признание права  собственности в силу приобретательной давности ляжет в основу последующей  государственной регистрации этого  права.

    Отказ от государственной регистрации либо уклонение регистрирующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд общей юрисдикции или арбитражный суд.

    Так, по одному из дел арбитражным судом  был признан необоснованным отказ  комитета по земельным ресурсам, осуществлявшим на основании Указа Президента РФ от 11.12.1993 г. № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» регистрацию в данном районе прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, произвести регистрацию прав на незавершенный строительством объект и земельный участок.

    Арбитражный суд подтвердил, что заинтересованная сторона вправе обжаловать такой  отказ в суде и понудить земельный  комитет к проведению государственной  регистрации (п.7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости).

    Арбитражный суд разрешает подобные жалобы по правилам АПК РФ, а суды общей  юрисдикции – на основании гл.24 ГПК  РФ и Закона от 27.04.93г. № 4866-1 «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан».

    Отказ или уклонение от государственной  регистрации органа, обязанного произвести регистрацию, необходимо отличать от уклонения  от государственной регистрации  стороны по сделке. В соответствии с п.3 ст.165 ГК РФ другая сторона вправе обратиться в суд за защитой своего права.

    Суд, выяснив, что ответчик уклоняется от регистрации сделки необоснованно, вправе вынести решение о регистрации  сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

    Именно  такое решение было вынесено арбитражным  судом по иску облпотребсоюза о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома (п.1 Обзора практики разрешения споров, возникающих  по договорам купли-продажи недвижимости).

    В тех случаях, когда действиями уклоняющейся от регистрации стороны причинены  убытки другой стороне, виновная сторона  обязана их возместить (п.4 ст.165 ГК РФ).

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение

 

    Понятие договора купли-продажи базируется  на общем определении договора купли-продажи, в сочетании со специальными нормами о продажи недвижимости. По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

    Договору  продажи недвижимости присущи общие  для всех договоров купли-продажи  черты, а именно возмездность и взаимность. Участниками договора продажи недвижимости на стороне как продавца, так и покупателя могут выступать любые субъекты гражданского права.