Договор аренды

Государственная регистрация договора аренды 
Стоимость регистрации - 9 000 рублей.

 
 

Гражданским кодексом РФ установлено что, договором признается соглашение двух или нескольких лиц  об установлении, изменении или прекращении  гражданских прав и обязанностей (ст. 420 ГК РФ). В статье 421 пункт 1 ГК РФ сказано что, граждане и юридические  лица свободны в заключении договоров. Договоры имеют две основных формы – устную и письменную. Устная форма договора не имеет разновидностей, в отличие от письменной. Заключение простого письменного договора подразумевает под собой, составление документа в двух экземплярах, в котором отображается интересы участников этого договора. Но письменная форма договора может подлежать как нотариальному заверению (статья 163), так и государственной регистрации. Нотариально договор заключается, в большинстве случаев, по соглашению сторон, в отличие от договоров подлежащих государственной регистрации. Гражданский кодекс РФ даёт четкое определение договорам подлежащих регистрации в государственных органах, согласно статье 164 ГК РФ, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. Такой вид договора имеет массу особенностей, так как недвижимое имущество можно не только продавать, но и сдавать в аренду, субаренду давать в безвозмездное пользование и т.п.

Рассматривая договор  аренды, необходимо охарактеризовать его. Договор аренды является двухсторонним, а значит, обе стороны имеют  права и обязанности. То есть арендодатель обязуется передать арендатору имущество  в пользование, а арендатор обязуется  использовать имущество по назначению. Договор аренды, как правило, возмездный. Согласно статье 423 Гражданского Кодекса  РФ, арендодатель предоставляющий арендатору объект аренды, должен получить плату  или иное встречное предложение. В случае если в договоре не отображен  размер платы, арендодатель все равно  вправе требовать её получение. Исключением  может стать только договор безвозмездного пользования, который регулируется пунктом 2 статьи 170 ГК РФ. Характерной  чертой договора аренды является, предмет  договора. Совершенно неверное утверждение, что договор аренды - это договор  об оказании услуг, потому что предметом  договора является имущество, которое  передается в возмездное пользование, а так же договор аренды не влечет за собой переход права собственности.

В некоторых случаях, договор аренды подлежит государственной  регистрации. Кому же необходима регистрация  договоров аренды помещений? К примеру, в этом нуждаются юридические  лица, которые не имеют или не могут заиметь помещение в  собственность. По адресу местонахождения  арендуемого помещения, юридическое  лицо регистрируется в ЕГРЮЛ и  с момента такой регистрации, адрес арендуемого помещения  становится юридическим и/или фактическим  адресом фирмы. При заключении договора на аренду недвижимости, арендатору, в  некоторых случаях переходит  право на владение не только здания, сооружения или помещения, но ещё  и право на земельный участок, на котором расположена недвижимость.

Одним из важнейших  условий договора, является срок аренды имущества. Руководствуясь пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды недвижимого  имущества подлежит государственной  регистрации, если иное не установлено  законом. А законом установлено  что, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации  и считается заключенным с  момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651). Таким образом, регистрация договора аренды не совершается, если договор заключен на срок менее одного года.

Регистрация договора недвижимого имущества, так же не производится в случае, если договор заключен на неопределенный срок, что позволяет каждой из сторон отказаться от договора аренды, но сторона обязана уведомить о желании расторгнуть договор другую строну договора в трех месячный срок, если иное не установлено Законом или договором. Не смотря на отсутствие в Законе прямого указания о том, что договор аренды заключенный на неопределенный срок не подлежит государственной регистрации, Высший Арбитражный Суд РФ принял решение об отсутствии необходимости в регистрации таких договоров. Это решение закреплена в пункте 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59« Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона« О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Однако государственная регистрация договора аренды заключенного на срок менее одного года все же может потребоваться в дальнейшем, в случае продления такого договора на новый срок. В этом случае считается общий временной промежуток договора, согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ. В случае если гос регистрация договора аренды не устраивает ни одну из сторон договора, но обе стороны желают продлит договорные отношение, следует заключить новый договор на срок менее одного года.

Не стоит забывать про интересы сторон, в условиях рыночной экономики, в большинстве  случаев, арендодателю выгоднее заключать  договор на длительный срок. Арендатору так же выгоден договор на длительный срок (к примеру на пять лет). Такой договор называется долгосрочным, он обезопасит стороны от вероятности не подписания истекшего договора заключенного на короткий срок. Регистрация долгосрочного договора аренды обязательна, к тому же это просто и надежно.

Любая государственная регистрация договора аренды помещения осуществляется Федеральной Регистрационной Службой. Для регистрации необходимо обратиться в «Росрегистрацию» с заявлением. Представителем в государственных органах может выступать одна из сторон договора. Помимо заявления, необходимо предоставить договор в трех экземплярах и оплатить государственную пошлину. Такая регистрация выступает единственным доказательством права арендатора на пользование недвижимостью.

Заключая договор  аренды, стоит обратить внимание на условие, с какого времени договор  вступает в силу. За частую, заключив договор аренды, арендатор заезжает в помещение и начинает платить арендную плату не смотря на то, что регистрация договора аренды нежилого помещения ещё не завершена. В этом случае стоит руководствоваться разъяснением Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 года «долгосрочный договор считается заключенным только с момента его государственной регистрации». Перед тем как совершить государственную регистрацию договора аренды недвижимости, необходимо провести правовую экспертизу документов на эту недвижимости. И не стоит забывать о том, что зарегистрированный договор аренды недвижимости позволяет предпринимателю учитывать расходы на аренду при налоге на прибыль, что является не маловажным.

После государственной  регистрации договора аренды в Едином государственном реестре права, появляется запись о регистрации  такого договора. Для расторжения  такого договора, необходимо обратиться опять же в «Росрегистрацию», но уже с заявлением о расторжении ранее заключенного договора. Помимо заявления понадобиться ещё и соглашение сторон о расторжении или изменении договора аренды. В случае, когда одна из сторон против расторжения договора аренды, необходимо получить решение Суда. 

 

Наши консультационные услуги и содействие в регистрация договора аренды включают:

- юридический анализ  представленных Клиентом документов  на соответствие настоящему законодательству  Российской Федерации и требованиям  Росреестра;

- юридические консультации  и советы опытных юристов по  устранению выявленных неточностей  и несоответствий;

- комплектование  пакета документов в соответствии  с перечнем Росреестра, помощь в составлении необходимых документов (актов, протоколов, договоров), заявлений, доверенностей;

- предоставление  документов Клиента в Росреестр в соответствующую приемную;

- контроль прохождения  документов Клиента на всех  стадиях;

- консультации по  устранению замечаний, выявленных  Росреестром в ходе регистрации договоров аренды (наличие обременений, несоответствие площади, нумерации помещений, адреса недвижимости и пр.);

- получение документов  из Росреестра. 

 

Перечень  документов для государственной  регистрации договора аренды (субаренды) нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в собственности арендодателя:

1. Документ об  оплате государственной пошлины  за регистрация договора аренды (для юридических лиц - 15 000 рублей, для физических лиц - 1 000 рублей);

2. Заявление о  государственной регистрации прав;

3. Нотариально удостоверенная  доверенность на представителя  (руководитель представляет паспорт,  копию протокола о назначении  или выписку из протокола). 

 

Описание  субъекта права (участник сделки –  юридическое лицо):

4. Документ о государственной  регистрации юридического лица (нотариальная  копия);

5. Документ о присвоении  ИНН (нотариальная копия);

6. Свидетельство  о регистрации изменений в  учредительных документах (нотариальные  копии);

7. Устав с изменениями  и дополнениями (нотариальная копия);

8. Выписка из реестра  юридических лиц об отсутствии  изменений в учредительных документах (оригинал) не старше 30 дней;

9. Решения (выписки  из решений) полномочных органов  управления организаций о назначении  руководителей, подписавших договор  (для юридических лиц, если  договор подписывается руководителем)  копия и оригинал для предъявления;  

 

Участник  сделки – физическое лицо:

10. Документ, удостоверяющий  личность (копия);

11. Физические лица, занимающиеся предпринимательской  деятельностью без образования  юридического лица – документ  о государственной регистрации  в качестве предпринимателя (нотариальная  копия);

12. Документ о  присвоении ИНН (копия) 

 

Описание  объекта права:

13. Выписка из  паспорта БТИ по ф. 1а, сроком  давности не более 1 года (копия,  заверенная БТИ или подлинник);

14. Экспликация (копия,  заверенная БТИ или подлинник);

15. Поэтажный план (копия, заверенная БТИ или  подлинник) 

 

Правоустанавливающие  документы:

16. Подлинники договоров  в количестве, равном числу участников  договора аренды плюс один  экземпляр для Управления кадастра  и картографии;

17. Документ, подтверждающий, что право собственности на  объект зарегистрировано (нотариальная  копия);

18. При регистрация договора аренды Росрегистрация также требует осуществить регистрацию ранее возникших прав (в случае, если у собственника есть только свидетельство о внесении в реестр собственности на территории г. Москвы, выданное Москомимуществом).  

 

Внимание! В зависимости  от субъекта права (участника сделки), объекта права и правоустанавливающих документов вышеуказанный перечень документов может изменяться.