Договор аренды

     Статья 617 ГК РФ защищает права добросовестного  арендатора. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

     В процессе пользования арендованным имуществом арендатор с согласия арендодателя вправе в ограниченных пределах распоряжаться им, включая: сдачу арендованного имущества в субаренду (поднаем) и передачу арендатором своих прав и обязанностей другому лицу по договору перенайма; предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также залог арендных прав и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (п. 2 ст. 615 ГК).

     Законом или иными правовыми актами могут  быть установлены иные правила по распоряжению имуществом, как ограничивающие, так и расширяющие правомочия арендатора. Перечисленных в п. 2 ст. 615 ГК правомочий, к примеру, лишены арендаторы земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений, расположенных на территории национального парка и арендуемых для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха¹⁶. Напротив, более широкие правомочия по распоряжению полученным в аренду имуществом предоставлены арендатору транспортного средства. Так, арендатор транспортного средства вправе заключать договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства без согласия арендодателя (ст. ст. 638, 647 ГК). Еще более широкие полномочия по распоряжению имуществом предоставлены арендатору предприятия (ст. 660 ГК).

     По  истечении срока действия договора, арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора, если он:

     - надлежащим образом исполнял  свои обязанности по ранее  заключенному договору, то есть  использовал имущество по назначению, не допускал ухудшения его  состояния, регулярно и своевременно  вносил арендную плату и т.д.;

     - готов заключить договор на  условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду, что выражено в словах "при прочих равных условиях". Это касается размера арендной платы, готовности принять на себя обязанности по проведению капитального ремонта и др.;

     - желает продлить арендные отношения, что подтверждается письменным уведомлением об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он там не определен, то в разумный срок до окончания действия договора.

     Если  арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока  договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ.). Прекращение его действия (в том числе досрочное расторжение) производится по следующим основаниям: использование арендатором имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; арендатор существенно ухудшает имущество; если более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендатор не вносит арендную плату.

     Арендатор также вправе требовать расторжения (изменения) договора аренды, если: арендодатель не предоставляет ему сданное  в аренду имущество либо чинит  препятствия в пользовании этим имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества; арендованное имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель; арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, не пригодном для использования.

     Существенным  элементом содержания данного вида договора является регулирование отношений  сторон при улучшении арендованного  имущества. В частности, Закон предполагает возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора. Выполненные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором. По окончании договора аренды такие улучшения могут быть отделены арендатором и оставлены им за собой.

     Арендатор обязан поддерживать арендованное имущество  в исправном состоянии, нести  расходы на его содержание, производить  за свой счет текущий ремонт имущества, если иное не установлено законом или договором.

     Получая арендованное имущество во владение и пользование, арендатор становится на период действия договора его законным (титульным) владельцем. Его право  владения этим имуществом защищается гражданско-правовыми способами защиты вещных прав. Статья 305 ГК предусматривает защиту прав владельца имущества, не являющегося его собственником, но осуществляющего владение по основанию, предусмотренному законом или договором, теми же способами, которые используются для защиты иных вещных прав, а именно — путем истребования имущества из чужого незаконного владения (предъявления виндикационного иска), заявления требования об устранении, всяких нарушений этих прав, если даже они не связаны с лишением владения (предъявления негаторного иска) — см. ст. 301—304 ГК. Законный владелец, не являющийся собственником имущества, наделяется правом защиты своего владения и против собственника.

     Е.А. Суханов признает наличие вещных прав только у арендаторов по выделяемым им в самостоятельный вид договорам хозяйственной аренды. В этом случае, указывает он, «у арендатора по существу появляется вещное право на переданное ему в аренду имущество». В отношении прочих Договоров аренды Е.А. Суханов считает, что хотя титульное владение арендатора защищается законом наравне с правом собственности, права-арендатора имеют обязательственную, а не вещно-правовую природу»¹⁷. 

3.2. Права и обязанности  арендодателя. 

     Основной  обязанностью арендодателя является предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем и условиям договора аренды, и назначению имущества, а также ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, если бы даже это имущество частично препятствовало пользованию им (п. 1 ст. 612 ГК). При этом арендованное имущество сдается со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами: техническим паспортом, сертификатом качества и т.п., если иное не предусмотрено договором.

     Если  такие принадлежности и документы  не были переданы, а без них арендатор  не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК РФ).

     Итак, имущество, сдаваемое в аренду, должно отвечать определенным требованиям:

     а) быть пригодным для использования  строго по целевому назначению;

     б) находиться в состоянии, отвечающем определенным стандартным нормам и правилам (санитарии, противопожарным правилам, ТУ, ГОСТам, СНиПам) и (или) обычно предъявляемым требованиям;

     в) соответствовать условиям договора аренды, т.е. его существу;

     г) передаваться при необходимости  со всеми его принадлежностями;

     д) сдаваться также в аренду с относящимися к имуществу документами.

     Кодекс  усиливает ответственность арендодателя за несоблюдение вышеуказанных условий. Так, арендатор вправе требовать:

     - предоставления необходимых ему  принадлежностей и документов;

     - расторжения договора;

     - возмещения убытков (ст. ст. 15 и  393 ГК РФ).

     Закон специально предусмотрел ответственность  арендодателя за нарушение договорного  срока сдачи в аренду имущества. Сделана оговорка и на тот случай, если в арендном договоре не указан сам срок сдачи имущества в пользование, - этот срок должен быть разумным. Если арендодатель нарушает все договорные и разумные сроки передачи арендованного имущества, то Кодекс допускает:

     а) истребование такого имущества от недобросовестного  арендодателя по нормам обязательственного права (ст. 398 ГК РФ);

     б) возмещение убытков, причиненных задержкой  в исполнении по передаче имущества;

     в) право требовать от арендодателя расторжения договора. Примерно такие  же правила применяются законодателем  и в том случае, если арендодатель сдает имущество в аренду с какими-либо недостатками.

     Так, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью  или частично препятствующие пользованию  им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

     В таких негативных ситуациях, т.е. при  получении имущества в аренду с недостатками, право выбора способа  защиты своих нарушенных прав принадлежит  арендатору. Он может:

     - потребовать от арендодателя  либо безвозмездного устранения  недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

     - непосредственно удержать сумму  понесенных им расходов на  устранение данных недостатков  из арендной платы, предварительно  уведомив об этом арендодателя;

     - потребовать досрочного расторжения  договора.

     Кодекс, учитывая фигуру арендодателя как специалиста, при сдаче им имущества в аренду с недостатками предоставляет арендодателю альтернативный вариант: или он безвозмездно устраняет недостатки имущества за свой счет, или заменяет арендованное имущество другим аналогичным имуществом, находящимся у него в надлежащем состоянии.

     Между тем законодатель учел и другой неблагоприятный  случай уже для арендатора: когда  недостатки имущества, устраненные  арендодателем, все-таки не компенсируют убытков арендатора, последний вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

     В пункте 2 ст. 612 ГК перечисляются условия, являющиеся исключением из общих положений об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.

     Так, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые  были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

     Заключение 

     Анализ  норм действующего законодательства и характера отношений сторон при аренде имущества позволяет сделать следующие выводы. Возникающие на основе договора аренды отношения, создающие у арендатора право пользования имуществом, являются обязательственными. Вместе с тем для осуществления этого права в большинстве случаев необходима передача имущества арендатору, который в соответствии с законом на период действия договора аренды становится его законным владельцем. В этом случае арендатор является не только стороной обязательственных отношений, но и обладателем вещного права на объект аренды. Возможность возникновения вещного права из договора у лица, приобретающего титул владельца, но не являющегося собственником соответствующего имущества, предусмотрена законом.

     При общей тенденции и усилению роли договора аренды Гражданский кодекс в ряде случаев снижает жесткость требований в отношении определения его условий.

     Речь  идет о существенных условиях договора, признаваемых таковыми по закону. При  отсутствии хотя бы одного из условий, договор не может считаться заключенным. В действующем Гражданском кодексе для договора аренды такие условия сведены до минимума: существенным в силу закона является лишь условия о предмете (объекте) аренды (ст.607 ГК).  Для отдельных видов договоров предусмотрены дополнительные условия, отнесенные к существенным, например: размер арендной платы в договоре зданий или сооружений. Но во всех остальных случаях к существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок и размер платы за аренду, исходя из возможности данного договора.

     Законодатель  в одних случаях пошел по пути предоставления сторонам права конкретизировать свои отношения в процессе действия и исполнения договора (в отношении  срока окончания аренды), в других – допустил возможность применения по аналогии условий аренды, действующих при сравнимых обстоятельствах (в части определения размера арендной платы в случаях, когда ее размер не указан в договоре). Этот подход как бы вписывает конкретные отношения в общую систему аналогичных рыночных связей, подчиняя их складывающейся конъюнктуре и соответствующим обычаям делового оборота.