Сравнительный подход

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Применение сравнительного подхода основано на предположении, что осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность. При практическом применении сравнительного подхода рассматриваются аналогичные оцениваемому объекты недвижимости, которые были проданы или, по крайней мере, предложены на продажу. Затем делаются поправки (корректировки) на различия, которые существуют между оцениваемым и сопоставимыми объектами, т.к. очень трудно найти два абсолютно похожих объекта. Скорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену оцениваемого объекта, если бы он предлагался для продажи на открытом, конкурентном рынке. В рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости можно выделить два метода:

Метод сравнительного анализа продаж.

Метод валовой ренты.

Метод сравнительного анализа продаж заключается в следующем:

Выявление недавних продаж аналогичных объектов на соответствующем рынке.

Проверка информации о сделках:

подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем, продавцом или агентом);

выявление условий продажи (учитывать сделку можно, если одна из сторон не находилась в затруднительных обстоятельствах, обе стороны обладали типичной рыночной информацией, поступали экономически рационально, финансирование соответствовало нормальным рыночным условиям).

Корректировка стоимости сопоставимых объектов. При этом корректируются только цены объектов-аналогов. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактически продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот.

Метод валовой ренты основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду. Этот метод предполагает использование мультипликатора валовой ренты (МВР). МВР -- это отношение продажной цены объекта недвижимости к валовому доходу от сдачи ее в аренду за определенный период (месяц, квартал, год). Таким образом, зная цену продажи на рынке и валовой рентный доход для аналога объекта оценки, можно посчитать МВР. Стоимость оцениваемого объекта определяется умножением МВР на валовой доход за соответствующий период от сдачи (возможно, предполагаемой) в аренду объекта оценки. Данный метод достаточно прост и часто используется в оценочной практике.

Преимущество сравнительного подхода к оценке недвижимости заключается в использовании фактической информации, а не прогнозных данных, имеющих известную неопределенность. Для реализации данного подхода необходима достоверная и детальная рыночная информация по группе объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому.

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

Сравнительный подход - совокупность методов, процедур и приёмов оценки, основанных на расчете стоимости объекта исходя из сравнения его параметров (характеристик) с параметрами (характеристиками и ценами) недавних продаж его аналогов на открытом рынке данного вида имущества, когда в сделке участвуют типичные покупатели и типичные продавцы, принимающие при этом независимые решения.

Учитывая, что данный подход оценки недвижимости основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным. В силу того, что рассматриваемый подход использует данные о сделках на рынке, его еще называют рыночным.

Сделки, совершенные на открытом рынке в условиях конкуренции, когда покупатели и продавцы хорошо информированы об условиях сделки и независимы друг от друга, являются хорошими ориентирами той цены, за которую аналогичный объект имущества можно было бы продать. Внесение поправок в цены фактических продаж сравнительных объектов имущества обеспечивает учет различий между ними.

Скорректированные цены продаж объектов-аналогов дают возможность оценщику высказать суждение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость оцениваемого объекта, которая учитывает типичные рыночные условия. При этом должны учитываться взаимодействие и баланс спроса и предложения.

При отсутствии достоверной информации о ценах продажи подобного имущества рыночная стоимость объекта оценки может определяться на основе информации о ценах предложения подобного имущества с учетом соответствующих поправок, которые учитывают тенденции изменения цены продажи подобного имущества сравнительно с ценой их предложения.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, которые определяют его назначение, возможность и способы использования, а также размеры дохода от владения им, сроки и вероятность получения этого дохода. Полезность учитывает также наличие и иных позитивных факторов, вытекающих из владения, пользования и распоряжения объектом, таких как, например, престижность.

Полезность является следствием всей совокупности свойств объекта, а также условий сделки с данным объектом. Например, применительно к рынку жилой недвижимости, офисных помещений данный принцип означает, что если объект может быть заменен на рынке, то его стоимость обычно устанавливается на уровне затрат на приобретение недвижимости равной степени привлекательности при допущении, что не понадобится много времени на осуществление замены. Мнение о том, что недвижимость можно продать за любую цену, если продавец может позволить себе достаточно долго ждать покупателя, который готов будет купить данный объект за любую цену, в большинстве случаев является ошибочным. Недвижимость, внесенная в листинг на продажу по цене, значительно превышающей рыночную стоимость, обычно остается непроданной, вне зависимости от того, как долго она была выставлена на продажу. Принцип замещения обеспечивает основу той предпосылки, что рыночная стоимость, указанной информированными покупателями и продавцами для сопоставимой по важнейшим характеристикам недвижимости.

Принцип замещения применим также и к доходной недвижимости. Типичный информационный инвестор сравнивает объекты доходной недвижимости, выставленные на продажу, а также рассматривает альтернативные варианты вложения капитала. Инвесторы сравнивают сроки окупаемости инвестиций для различных проектов, нормы прибыли, а капиталовложения - при разных вариантах, учитывая при этом налоговые преимущества, затраты на управление и другие факторы.

Оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников недвижимости встает проблема ее эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.

В настоящее время под оценкой недвижимости предполагается процесс формирования обоснованной стоимостной оценки конкретного объекта недвижимости, которая производится по заказу и относится ко времени проведения оценки с учетом складывающихся условий.

В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:

рыночная - это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств

потребительская (в использовании) - это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества

инвестиционная - это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора, прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования

страховая - стоимость объекта, определяемая для целей страхования. Обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость

замещения - это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования

воспроизводства (восстановительная) - это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта

залоговая - рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования

ликвидационная - это стоимость при вынужденной продаже. Она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;

для налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов - это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости

утилизационная - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки

Помимо видов стоимости, существует три главных подхода к оценке объекта недвижимости, каждый из которых применяется при анализе различных типов объектов:

сравнительный

затратный

доходный

Подходы, сами по себе, представляют альтернативные способы определения стоимости имущества в зависимости от вида имущества, цели оценки, вида определяемой стоимости, полноты и достоверности исходных данных и других факторов, а в рамках каждого подхода реализуются различные альтернативные методы оценки или их комбинации.

Оценка недвижимости актуальна в следующих случаях:

купля-продажа или сдача в аренду

акционирование предприятия и перераспределение имущественных долей

кадастровая оценка для целей налогообложения объектов недвижимости

страхование объектов недвижимости

кредитование под залог объектов недвижимости

внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций

разработка и оценка эффективности инвестиционных проектов и привлечении инвесторов

ликвидация объектов недвижимости

исполнение прав наследования, судебного акта, разрешение имущественных споров

для расчета суммы налогов на недвижимость

Сравнительный подход к оценке недвижимости предусматривает, что определение стоимости объекта недвижимости производится в следующем порядке:

анализируется рыночная ситуация и выявляются сделки продажи сопоставимых (аналогичных оцениваемому объекту) объектов недвижимости (таких, которые близки по своим основным свойствам и полезности к оцениваемому объекту; при этом объектов-аналогов должно быть не меньше пяти - семи)

тщательно проверяется информация о сделках

выбираются соответствующие единицы сравнения объектов, например, квадратный метр общей площади, кубический метр (для складских помещений), гектар или сотка (для участков земли), квартира, офис

выявляются адекватные данному случаю оценки элемента сравнения

в цены продаж сопоставимых объектов вносятся корректировки на различия между ними и оцениваемым объектом по единицам и элементам сравнения

скорректированные величины стоимости сопоставимых (аналогичных) объектов сводится к одной величине - к стоимости оцениваемого объекта

Сравнительный подход к оценке недвижимости предусматривает, что для анализа сопоставимых продаж объектов недвижимости в зависимости от конкретного объекта недвижимости в качестве единиц сравнения целесообразно применять: единицу общей площади; единицу площади, пригодной для сдачи в аренду, продажи; единицу объема; единицу недвижимости.

Выбор оценщиком конкретных единиц сравнения, когда применяется сравнительный подход к оценке недвижимости, должен быть тщательно обоснован с учетом специфики оцениваемого и сопоставимого объектов.

При оценке недвижимого имущества необходимо учитывать те характеристики объектов (элементы сравнения), которые оказывают непосредственное и существенное влияние на их стоимость. Наиболее важным среди них и подлежащим обязательному учету при оценке являются:

передаваемые при возможной сделке имущественные права

условия финансирования сделки (учет заемного и привлеченного капитала)

условия и время продажи (в том числе юридическая чистота сделки)

место положение объекта

физические (технические) параметры объекта

экономические параметры объекта и окружения

экологические параметры объекта и окружения

характер, интенсивность использования

наличие стоимостных факторов, не связанных непосредственно с недвижимостью

Поправки по единицам и элементам сравнения могут вноситься в цены сопоставимых объектов либо непосредственно в денежных единицах, либо в процентах в последующем переводом в денежные единицы.

При итоговом определении стоимости оцениваемого объекта не допустимо простое определение среднего арифметического корректированных цен сопоставимых объектов. Определение стоимости оцениваемого объекта, когда применяется сравнительный подход к оценке недвижимости, должно строиться с учетом весовых коэффициентов, наибольшее значение которых придаются оценщиком для тех сопоставимых объектов, которые в наибольшей степени соответствуют по своим характеристикам оцениваемому объекту.

Сравнительный подход к оценке недвижимости возможен при наличии достаточного количества сопоставимых объектов, которые можно обоснованно корректировать на различия с оцениваемым объектом.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД.

К оценке земельного участка сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах. 
Сравнительный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения. 
Принцип замещения предполагает, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно при обрести аналогичный по местоположению или плодородию участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли. Принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находиться на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей. Преимущество сравнительного подхода состоит в его способности учитывать предпочтения продавцов и покупателей и их реакцию на сложившуюся конъюнктуру рынка. Недостаток сравнительного подхода заключается в необходимости наличия достоверной рыночной информации для проведения оценки, что предполагает наличие развитого и прозрачного рынка сопоставимых объектов. 
Сравнительный подход при оценке земельного участка включает метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения. Основным методом сравнительного подхода является метод сравнения продаж. Методы выделения и распределения при меняются в «условия» отсутствия продаж незастроенных земельных участков и считаются менее надежными по сравнению с методом сравнения продаж. Недостаток метода сравнения продаж состоит в том, что редко можно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить. Использование метода наиболее целесообразно, когда имеется достаточная и надежная рыночная информация о сопоставимых сделках. Методы выделения и распределения используются для оценки земельных участков с типовой застройкой, по которым имеются продажи объектов-аналогов на рынке. 
Это существенно ограничивает сферу их применения. Так, метод выделения предполагает наличие развитого рынка застроенных участков, причем улучшения земельного участка должны быть сопоставимы с улучшениями объекта оценки. Кроме того, возникает проблема сопоставимости площади земельных участков объекта оценки и объектов аналогов. Главный недостаток метода распределения сложность определения доли стоимости земли в общей стоимости единого объекта недвижимости. Эта доля может зависеть от достаточно большого количества факторов: типа недвижимости, местоположения участка, площади его застройки, возраста зданий (сооружений), их этажности и других факторов. 
Исходя из этого, в мировой практике считается, что данный метод не дает достоверных результатов и рекомендуется в качестве вспомогательного.