Рынок недвижимости: структура,функции,этапы развития

      ·   субъекты рынка

      ·   процессы функционирования рынка

      ·   механизмы (инфраструктуру) рынка.

      ·  объекты недвижимости

      Экономическими  субъектами рынка  недвижимости являются:

      продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое  юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности  на объект, в том числе государство  в лице своих специализированных органов управления собственностью

      покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

      профессиональные  участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и  перечнем видов деятельности коммерческих структур.

      Различают следующих профессиональных участников: неинституциональные и институциональные  участники рынка недвижимости.

      Институциональные участники рынка  недвижимости – субъекты, представляющие интересы государства и действующим от его имени. Относят организации следующего профиля:

      организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование

      федеральные и территориальные земельные  органы.

      федеральные и территориальные органы архитектуры  и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство;

      органы  экспертизы градостроительной и  проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

      органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

      органы  технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;

      проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;

      органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с  ними;

      государственные нотариусы.

      Неинституциональные участники рынка  недвижимости – субъекты, работающим на коммерческой основе. Относят организации следующего профиля:

      брокеры, оказывающие услуги продавцам и  покупателям при совершении сделок с недвижимостью;

      оценщики  недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям  по независимой оценке стоимости объектов;

      финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием  операций на рынке недвижимости, в  том числе ипотечным кредитованием;

      девелоперы, занимающиеся созданием и развитием  объектов недвижимости, в том числе  организацией и финансированием  инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);

      редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;

      управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией  объекта;

      проектировщики  и строители, работающие на коммерческой основе; юристы, занимающиеся юридическим  сопровождением операций на рынке недвижимости;

      страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;

      участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании);

      аналитики, занимающиеся исследованием рынка  недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений  по его развитию;

      финансовые  аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;

      маркетологи, специалисты по связям с общественностью  и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;

      информационно-аналитические  издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;

      специалисты по информационным технологиям, обслуживающие РН;

      специалисты в области обучения и повышения  квалификации персонала;

      любые специалисты – сотрудники и члены  национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

      Рассмотрим  подробнее деятельность некоторых участников рынка.

      Строительные  организации (продавцы) существуют в относительно небольшом количестве, так как строительство требует больших капиталовложений и имеет достаточно длительный срок окупаемости. Данные организации строят новое жилье, нежилые объекты и продают объекты недвижимости либо сами, либо привлекая посредников-продавцов, оплачивая их услуги.

      Риэлтер – это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Эта деятельность может осуществляться юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основной источник доходов – получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или покупателям недвижимости. Риэлтерская деятельность подлежит обязательному лицензированию.

      Оценщики. Процедура оценки предшествует принятию любого решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости.

      Существует  несколько характерных случаев, когда необходимо обращение к  услугам оценщика:

      оценка  по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу;

      оценка  по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;

      оценка  перед реконструкцией недвижимости на предмет прироста дохода от эксплуатации и ее рыночной стоимости в зависимости  от затрат на преобразование объекта;

      оценка  инвестиционного проекта;

      оценка  при получении кредита под залог недвижимости, при внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал нового предприятия;

      оценка  для определения стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах, аукционах и др.

      Девелопер – это профессиональный предприниматель, инициирующий и обеспечивающий реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования проекта.

      Банки – пассивные участники российского рынка недвижимости. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование.  

      Процессы  функционирования рынка – процессы создания, использования и обмена объектов недвижимости и управления рынком.

      Различают следующие основные процессы:

      1. Создание развития объекта недвижимости;

      1.1 Организация системы развития  недвижимости;

      1.2 Развитие территорий;

      1.3 Создание (развитие) объекта недвижимости;

      2. Использование (эксплуатация) объекта  недвижимости;

      2.1.Организация  эксплуатации и управления недвижимостью;

      2.2.Управление  объектом;

      3. Товарный оборот объектов недвижимости;

      3.1.Организация  системы товарного оборота недвижимости;

      3.2.Передача  прав (правомочий )собственности на  объект недвижимости и регистрация  сделки;

      3.3.Финансирование  товарного оборота недвижимости

      4. Управление рынком;

      4.1.Исследование  рынка;

      4.2.Формирование  и развитие рынка;

      4.3.Контроль  и регулирование.  

      Инфраструктура  рынка недвижимости – совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка

      Условно можно выделить четыре таких механизма:

      Во-первых, социальный механизм, включающий в  себя:

      законодательную и нормативную базы рынка;

      систему общественного контроля над соблюдением  правовых и этических норм всеми  участниками рынка, защиты их прав и  интересов.

      Основными участниками рынка, реализующими этот механизм являются законодательные и представительные органы власти и управления федерального и регионального уровней, профильные подразделения исполнительных органов, общественные объединения неинституциональных участников рынка в лице их юридических подразделений.

      Во-вторых, методологический (макрорыночный) механизм, включающий в себя:

      систему мониторинга и исследования процессов  функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков);

      специализированные  государственные, общественные и коммерческие институтов управления развитием рынка  недвижимости, в частности:

      а) органы координации усилий государственных  учреждений и ведомств, направленных на развитие рынка недвижимости.

      б) специализированных структурных подразделений  органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных  на реформирование, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собственника от противоправных действий;

      в) саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских  союзов рынка недвижимости;

      г) образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости;

      д) некоммерческих и коммерческих организаций  – исследователей и инициаторов  реформирования отдельных сегментов  рынков недвижимости.

      В-третьих, инженерно-технологический механизм, включающий в себя:

      эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий;

      стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с  ними всех категорий;

      единое  информационного пространства рынка  недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка;