Методы оценки ликвидационной стоимости

Риск снижения спроса означает существенное снижение стоимости имущества в течение срока реализации (залога) в силу различных факторов (дефолт, физические, экономические и моральные факторы износа). Риск случайной гибели имущества нами не учитывается. Ранг риска от 0,1 до 0,5.

Риск неточности оценки из-за недостатка информации по объекту оценки. Должник-собственник не заинтересован предоставлять какую либо информацию по объекту оценки, принудительно ликвидируемому, нет достаточного времени на сбор информации. 

Могут быть и  другие риски, в зависимости от конкретных условий и характера имущества. Тип рисков и ранг рисков во многом зависят от характера расходов по совершению исполнительных действий, которые оценщик выявляет и учитывает при изучении объекта оценки. Оценщик внимательно анализирует все риски, определяет и обосновывает их ранг и рассчитывает коэффициент вынужденной продажи. 
 

РАСЧЕТ И ОБОСНОВАНИЕ  КОРРЕКТИРОВОЧНОЙ ПОПРАВКИ НА ВЫНУЖДЕННОСТЬ  ПРОДАЖИ 

По отношению  к данному объекту оценки Оценщик  принимает и учитывает следующие  риски:

Риск по способу  продажи. В нашем случае целью  оценки является определение начальной цены торгов недвижимого имущества. Имущество, реализуемое в рамках исполнительного производства с торгов, может быть уценено по причине низкой ликвидности, наша же недвижимость является высоколиквидной. Риск определить начальную цену торгов, не повлекшую за собой притока потенциальных покупателей минимален.

Риск по сроку  продажи: срок реализации 180 дней для  продажи недвижимости. Но реально, с  учетом предпродажной подготовки (согласование заявки-поручения на продажу имущества с потенциальным комиссионером и получение разрешения на торги, изучение документации, подготовка и опубликование в центральной прессе извещения о проведении открытого аукциона или конкурса), остается не более 160 дней. Риск в таком ранге находится в среднем значении.

Риск инвестирования в связи с судебной отменой. Не учитывать такой риск нельзя. В  обществе сложилось устойчивое мнение, что с большой вероятностью после  проведения торгов должник при определенных усилиях, пользуясь несовершенством  законодательства, добивается в судах признания сделки купли-продажи ничтожной, находя слабые звенья в цепи исполнительного производства. Гарантий возврата денежных средств, потраченных на приобретение недвижимости и процентов за пользование ими, никто не дает, а со страховыми компаниями связываться никто не хочет по понятным причинам. Поэтому при таком положении дел риск необходимо учитывать.

Риск инвестирования в связи с потерей коммерческой привлекательности. Если в условиях свободного рынка покупатель, приобретая недвижимость, несет расходы по регистрации прав собственности, то в нашем случае мы имеем дело с объектом, права на который будут находиться в залоге. Можно предвидеть, что покупателю предстоят дополнительные расходы, что скажется на коммерческой привлекательности сделки. Риск значителен.

Риск снижения спроса. Объявление дефолта трудно предсказуемо. В настоящее время  существует устойчивый спрос на аналогичное  имущество. Накопленный износ за время залога имущества практически  компенсируется увеличением спроса.

Риск неточности оценки из-за недостатка информации по объекту оценки. Информация по объекту  оценки: 

 

№ 

Тип риска вынужденной  продажи 

Ранг риска 

0,1 

0,2 

0,3 

0,4 

0,5 

0,6 

0,7 

0,8 

1. 

Риск от способа  продажи: торги для недвижимости или продажа на комиссионных началах иного имущества 

  

  

+ 

  

  

  

  

  

2. 

Риск от срока  продажи: от 2-х до 18-ти месяцев 

  

  

  

+ 

  

  

  

  

3. 

Риск инвестирования в связи с судебной отменой 

  

  

  

+ 

  

  

  

  

4. 

Риск инвестирования в связи с потерей коммерческой привлекательности по причине противодействия должника-собственника объекта оценки 

  

  

  

+ 

  

  

  

  

5. 

Риск снижения спроса 

  

+ 

  

  

  

  

  

  

6. 

Риск неточности оценки из-за недостатка информации по объекту оценки 

+ 

  

  

  

  

  

  

  

7. 

Количество наблюдений 

1 

1 

1 

3 

0 

0 

0 

0 

8. 

Взвешенный итог по рангу 

0,1 

0,2 

0,3 

1,2 

0,0 

0,0 

0,0 

0,0 

9. 

Сумма по взвешенному  итогу 

1,8 

  

  

  

  

  

  

  

10. 

Количество типов  рисков 

6 

  

  

  

  

  

  

  

  

Коэффициент вынужденной продажи 

0,30 

  

  

  

  

  

  

  
 

  

Слик. = Срын. х (1 - Квын.)