Причины различий между денежными потоками доходов от инвестиций в недвижимость и инвестиций в корпоративные ценные бумаги

Министерство  образования и науки Российской Федерации 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Реферат по дисциплине

«Управление портфелем недвижимости» на тему:

   «Причины различий между денежными потоками доходов от инвестиций в недвижимость и инвестиций в корпоративные ценные бумаги» 
 
 
 
 

Выполнил: студент 

Проверил:  
 
 
 
 
 
 
 
 

Волгоград  2010  
 
 
 

   Рынок недвижимости неразрывно связан с инвестиционной деятельностью. Инвестиции осуществляются и на первичном (новое строительство), и на вторичном рынках недвижимости (перемещение прав собственности  на объекты).

   Под инвестиционной деятельностью понимают выполнение инвестором практических действий по вложению накопленных сбережений (денег, ценных бумаг и иного имущества) в приобретение собственности, которая имеет потенциальную способность приносить доход или какой-либо другой полезный эффект.

   Инвестирование  в недвижимость, приносящую доход, является наиболее прибыльным. Привлекательность  приобретения доходной недвижимости заключается  в отдаче от инвестиций после погашения  операционных расходов. Однако в этом случае выше риск из-за низкой ликвидности  недвижимости и длительности срока  окупаемости вложенных средств.

   Основные  цели инвестирующих в недвижимость:

   - получение  периодических потоков денежных  средств, например, от сдачи недвижимости  в аренду;

   - прирост  капитала за счет увеличения  стоимости недвижимости вследствие  изменения рыночных цен, реконструкции  и развития объектов;

   - будущая  длительная эксплуатация объекта; 

   - получение  дохода от перепродажи объекта  в конце периода владения.

   Выделяют  три основных направления инвестирования в недвижимость: жилье, земельные  участки и недвижимость, приносящая доход. При вложениях в земельные  участки высока зависимость от внешних  факторов: решений местных властей, экологии, экономических факторов, изменения в земельном законодательстве.

   Инвестиции  в жилье наряду с возможностью использования помещений для  проживания обеспечивают прирост средств  за счет роста цен на жилье. Наличие  высокого потенциального спроса на жилье, обусловленного острой жилищной проблемой, которая усиливается с притоком беженцев, обеспечивает перспективность  и привлекательность этого направления инвестирования.

   Методы  инвестирования на рынке недвижимости могут быть прямыми и косвенными.

   Прямые – приобретение недвижимости на торгах в соответствии с частным договором, покупка с обратной арендой.

   Косвенные – покупка ценных бумаг компаний, специализирующихся на инвестициях в недвижимость, инвестиции в обеспеченные недвижимостью закладные.

   Вложения  в недвижимость, как и вложения в корпоративные ценные бумаги, –  долгосрочные.

   Преимущества инвестирования в недвижимость относительно ценных бумаг:

   1. В отличие от корпоративных ценных бумаг, например акций, по которым дивиденды выплачиваются ежеквартально, владение недвижимой собственностью обеспечивает инвестора ежемесячной наличностью, так как ежемесячная оплата аренды ведет к ежемесячным выплатам инвестору.

   2. Денежный поток доходов от владения недвижимостью (разница между денежными поступлениями от аренды и затратами на обслуживание собственности плюс капиталовложения) менее динамичен, чем денежный поток доходов корпораций с высокой долей заемного капитала:

   – денежный поток доходов корпораций зависит от объема реализации продукта, которые находятся в зависимости от ежедневных решений потребителей, а потоки доходов от недвижимости более стабильны, потому что они базируются на договорах аренды;

   – источники корпоративных денежных доходов могут с течением времени измениться, а источники доходов от недвижимости более предсказуемы, поскольку здания неподвижны, активы зафиксированы и физически, и юридически.

   3. Ставка доходности корпораций в целом ниже, чем недвижимости. Это связано с тем, что интенсивная работа активов недвижимости сравнима с большинством сфер бизнеса. Для возмещения затрат основного капитала, инвестированного в недвижимость, требуется более высокий уровень доходности, так как ожидаемый к получению инвестором доход должен превышать затраты на эксплуатацию недвижимости. Ставка доходности должна быть более высокой, чем при инвестировании в финансовые активы, что должно соответствовать более высоким рискам вложения в недвижимость.

   4. Инвестиции в недвижимость характеризуются большей степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором, чем инвестиции в акции.

   На  источники и величину инвестиций в недвижимость влияют:

– ожидаемый  доход на инвестиции; 
– ставка банковского процента; 
– налоговая политика в целом и в инвестиционной сфере в частности; 
– темпы инфляции; 
– степень риска инвестиций в недвижимость.

   Причины привлекательности вложений в недвижимость в условиях инфляции:

   – быстрое обесценение денег при недостаточной надежности их сохранности в кредитных учреждениях; 
– частое несоответствие банковской ставки уровню инфляции; 
– ограниченность более доходных направлений инвестирования; 
– остаточная доступность и простота инвестирования в жилье; 
– инвестирующий в недвижимость, приносящую доход, может в этих условиях повышать арендную плату, сохраняя тем самым вложенные средства.

   С другой стороны, в условиях инфляции существуют обстоятельства, стимулирующие к  вложению денег в другие сферы: падают реальные доходы, инвестору сложно прогнозировать соотношение между  затратами и ожидаемой выгодой, сложнее получить долгосрочный кредит под приемлемый процент, что приводит к недостатку финансовых ресурсов у  потенциальных покупателей.

   На  современном этапе развития российской экономики с высокими темпами  инфляции инвестиционная деятельность подвержена значительным рискам, что  приводит к снижению инвестиционной активности на рынке недвижимости. Ограниченность инвестиционных ресурсов обусловила процесс свертывания  строительства практически во всех отраслях экономики.

   Уровень риска, связанный с инвестированием (владением) доходной недвижимости, в  значительной степени определяется инструментами инвестирования (табл. 1).

   Табл. 1

   Относительный уровень риска инвестиций в недвижимость и корпоративные ценные бумаги 

       

    

   И все  же рынок недвижимости является привлекательным  для потенциальных инвесторов по следующим причинам:

– инвестиции в недвижимость характеризуются значительной степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором; 
– в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как большинство иных объектов инвестирования не влечет за собой право собственности; 
– вложения в недвижимость позволяют сохранить средства от инфляции; 
– рынок недвижимости, имеющий большие размеры, мало освоен; 
– вложения в недвижимость сопровождаются приемлемой доходностью операций на этом рынке.

   На  сегодняшний день в России инвестиционная активность на рынке недвижимости снижена. Даже рынок жилья, который является самым активным сегментом рынка  недвижимости, оказался не обеспечен  соответствующими кредитно-финансовыми  механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения  и сделали бы возможным улучшение  жилищных условий населения в  массовом порядке. Сбалансированность интересов всех участников процесса финансирования недвижимости – необходимая  составляющая нормального функционирования рынка недвижимости.