Оценка квартиры

     Сравнительный подход наиболее  действен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавней сделке купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

     Расчет  величины рыночной стоимости при  использовании сравнительного подхода выполняется  в следующей последовательности:

1. Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому.
2. Выбор параметров сравнения.
3. Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки.
4. Согласование данных  по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта.

    Для начала нужно определить элементы сравнения (поправки) – это характеристики собственности и сделок, которые  определяют факторы, влияющие на цену недвижимости. Поправки вносятся от сопоставимого к оцениваемому, то есть определяют за какую цену был бы продан объект-аналог, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый объект. Данные приведены в таблице 2.

                                                                                                                                      Таблица 2 «Характеристики объектов»

 

     Объекты – аналоги должны быть максимально схожи  с оцениваемым объектом. Далее нужно сравнить объекты – аналоги с оцениваемым объектом, все данные приведены в таблице 3.

   

 
 
 
 
 
 
 
 

       

 
 

                                                  Таблица 3 «Сравнение объектов недвижимости»

       

 

     Вычисление  скорректированной цены производится по формуле:

     С_о.н. = Ц_i +(-) П_i ,

     Где

       Ц_i – цена объекта-аналога;

     П_i – поправка, корректировка к i-му объекту-аналогу.

     Корректировки проведены на основании текущей  ситуации на рынке жилья, а также  на основе мнения эксперта агентства недвижимости СофтЭксперт

       Произведя сравнение можно найти  среднюю цену оцениваемого объекта.  Она находится как среднеарифметическое  значение пяти полученных результатов.

С_ср.= 1 148 000 руб.

     Итак, рыночная стоимость квартиры сравнительным  подходом составляет 1 148 000 руб.

 

     2.3. Определение рыночной стоимости доходным методом.

Подход  с точки зрения капитализации дохода.

     В основе доходного метода лежит принцип  – «вклад в недвижимость должен приносить доход не меньший, чем  вклад той же суммы в банк». При решении задачи методом капитализации дохода можно пользоваться следующей формулой:

 

С = Сар * Т + Срев

 

Сар      – арендная плата за каждый период (год, месяц, неделя и т.д.);

Т     -  число периодов;

Срев – цена, за которую оцениваемый объект может быть продан по     истечении срока аренды (реверсия).

 

        

     Данная  формула подразумевает, что деньги, полученные от аренды, не приносят дополнительного дохода.

     Следующим шагом рассмотрите, как изменится  стоимость оцениваемого объекта, если арендную плату вкладывать, например, в банк.

     Предположим, что доход от первого года аренды составил 90000р. При вложении в банк этой суммы до конца срока аренды под 10% в год и общим сроком аренды 5 лет, при начислении налога ежегодно. Воспользуемся формулой:

 

S = Свклад * (1 + П)ⁿ

 

Свклад – вложенная сумма;

П – ставка процента за период;

n – число временных интервалов.

 

S = 90000 * (1 + 0.1)⁴

 

После второго  года аренды вкладываем арендную плату в 90000р на тех же условиях, но на 3 года:

 
 

S = 90000 * (1 + 0.1)³

 

После второго  года аренды вкладываем арендную плату в 90000 на тех же условиях, но на 2 года:

S = 90000 * (1+0.1)²

 

После третьего года аренды вкладываем арендную плату в 90000р. на 1 год:

 

S = 90000 * (1+0.1)

 

 Исходя из изложенyого выше, к концу срока аренды получаем:

      131769р+119790р+108900р+99006+90000р=549465р, что на 99465р. больше, чем при обычном получении денег от аренды (5*99000р).

 

 

3.Согласование результатов оценки.

 

     Заключительным  элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных методов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой  стоимости объекта. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого метода, определяет, насколько  существенно они отражают объективное состояние рынка.

     Процесс сведения  оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем достигается цель оценки.

     Использованные  в отчете методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты:

     Затратный подход – 498123 руб.

     Сравнительный подход – 1148000 руб.

     Доходный  подход – 549465 руб.

     После этого можно сделать  следующие выводы:

1. Затратный подход полезен в основном для оценки  объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. Этого нельзя сказать в полной мере о данном объекте. В центре затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Предоставленная информация, безусловно, имеет значение для приведенного выше анализа, но нельзя слишком полагаться на него. Стоимость, рассчитанная затратным подходом, получилась ниже, чем при сравнительном подходе. Это можно объяснить тем, что при расчете берется инвентаризационная стоимость квартиры с учетом износа, но не учитываются затраты на стоимость строительно-монтажных работ. Этот подход не показывает стоимость объекта на рынке, а определяет затраты на строительство такого же объекта в настоящее время.
2. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. В тоже время не стоит слишком доверять исходной информации об условиях продажи объектов, их цене. Тем не менее, можно считать, что данный подход иметь наибольший вес при решении об окончательной стоимости.
3. Доходный метод считается наиболее надежным для приносящей доход недвижимости, особенно, если не требуется значительная реконструкция и ремонт.

 

На основании  выполненного анализа, проведенных  расчетов находим стоимость объекта  недвижимости.

      Рыночную  стоимость объекта оценки устанавливаем  как средневзвешенную сумму результатов, полученных различными методами оценки.

      Весовой коэффициент выбирается произвольно, но он не должен быть больше 1.

      Вес результата, полученного методом  сопоставимых продаж примем на уровне 0,6, затратным методом – 0,1, доходным – 0,3.

            Следовательно рыночная стоимость данного объекта определится следующим образом:

С=498123*0,1+1148000*0,6+549465*0,3=903451р

 
 

      Таким образом, на основании имеющейся  информации и данных полученных  в результате проведения настоящего анализа с применением методики оценки, можно сделать вывод, что  рыночная стоимость  объекта оценки, включаемого в себя двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г.Алексин, ул. Генерала Короткова, дом 3, кв. 30, составляет 903500руб. (с учетом округления)

 

 

     Заключение.

           Недвижимость - это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. Другое дело, что можно лишиться собственного недвижимого имущества против своего желания. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею.

 

     В основе процесса оценки недвижимости лежат  три основных метода:

 

      -метод  сравнения,

      -затратный  метод,

      -метод  капитализации доходов.

     Методы  оценки помогают максимально выгодно  распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия  и граждане получают в свое распоряжение.

 
 
 
 
 

 

     Список  литературы.

 
   

1. Аленичева Е.В. Методы оценки объектов недвижимости, ТГТУ, 2005.
2. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты.- М.: ИНФРА-М, 2002.
3. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. М.- Финансы и статистика, 2004.
4. «Оцнка рыночной стоимости недвижимости» Серия «Оценочная деятельность». Учебное пособие, М.: Дело, 1998г.
5. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.06.1998 г. №135-ФЗ.