Развитие ипотеки в России

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю  основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому  ипотекой обязательству полностью  либо в части, предусмотренной договором  об ипотеке. Ипотека, установленная  в обеспечение исполнения кредитного договора с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору  причитающихся ему процентов  за пользование кредитом и уплату залогодержателю сумм, причитающихся  ему:

— в  возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного  ненадлежащего исполнения обеспеченного  ипотекой обязательства; 
— в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом, ст. 393 ГК РФ (взыскать с физического лица проценты за пользование чужими средствами сложно, так как в судебном процессе необходимо доказать, что гражданин имел возможность для погашения долга, но не возвратил имеющиеся у него средства и использовал их иначе, а таких практических наработок еще нет); 
— в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 
— в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если  договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя  в том объеме, в каком они  имеются к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. Отчуждение заложенного имущества собственником  возможно лишь с согласия банка. Банк может обратить взыскание на заложенное имущество для удовлетворения за счет этого имущества своих требований, вызванных неисполнением или  ненадлежащим исполнением обеспеченного  ипотекой обязательства, в частности  неуплатой или несвоевременной  уплатой суммы долга полностью  или частично. Например, при нарушении  сроков внесения периодических платежей более трех раз в течение 12 месяцев. Взыскание, как правило, производится по решению суда.

Правила Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  применяются к залогу незавершенного строительства недвижимого имущества, если оно возводится на земельном  участке, отведенном для строительства  в установленном законодательством  порядке.

Выделение залога недвижимости в отдельную  категорию, получившую название «ипотека», обусловлено особенностями недвижимой собственности. Преимущества недвижимости в качестве объекта залога относительно других объектов залогового обеспечения следующие:

— стоимость  заложенной недвижимости может возрастать пропорционально уровню инфляции; 
— реальная опасность потерять имущество (особенно жилье при жилищном ипотечном кредитовании) является хорошим стимулом для исполнения должником своих обязательств; 
— возможность использования в качестве залога, если кредит носит долгосрочный характер и значителен по сумме, так как недвижимость долговечна и ее стоимость высока; 
— увеличение стоимости недвижимости может с достаточной достоверностью прогнозироваться, что невозможно при использовании в качестве залога, например, товаров народного потребления.

1.3. Особенности ипотечного  кредитования

Ипотечный кредит — это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью. Ипотечное кредитование — это предоставление кредита под залог недвижимого имущества. Создание действенной системы ипотечного кредитования возможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала.

Первичный рынок ипотечного капитала состоит из кредиторов, которые предоставляют заемный капитал, и заемщиков-инвесторов, которые покупают недвижимость для инвестирования или использования в коммерческой деятельности.

Вторичный рынок охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Главная задача вторичного рынка ипотечного капитала — обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке.

Преимущество  ипотечного кредитования заключается  в том, что если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться  недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна и ее цена достаточно стабильна, у кредитора низки опасения невозврата ссуд и есть основания для долгосрочного  отвлечения финансовых ресурсов.

Привлечение финансовых ресурсов на основе ипотеки  получило наибольшее развитие на рынке  недвижимости, так как стоимость  недвижимости в большинстве случаев  не соответствует финансовым возможностям потенциальных покупателей, а сама недвижимость, на приобретение которой  получен кредит, может служить в качестве обеспечения обязательства по его возврату.

Получение ипотечного кредита связано с  необходимостью выполнять обязательства  по кредитному договору. Поэтому до получения такого кредита потенциальному заемщику необходимо проанализировать:

— достаточно ли денежных средств для внесения первоначального взноса за квартиру и на покрытие расходов, связанных  с совершением сделки по купле-продаже  квартиры (нотариальное удостоверение  договора, плата за регистрацию договора в Государственном реестре), заключение договоров страхования;

— останутся  ли средства на поддержание необходимого уровня жизни после осуществления  периодических выплат по кредитному договору;

— не ожидается  ли падение доходов в течение  периода кредитования, имеется ли перспектива быстро найти другую работу в случае прекращения имеющейся, с оплатой не ниже прежней;

— имеется  ли непрерывный трудовой стаж в течение  последних 2 лет и каковы причины  увольнения и перерывы в работе и  своевременно ли выполняются текущие  обязательства, связанные с жильем: оплата коммунальных услуг, телефона, электроэнергии (проверяется банком);

— имеются  ли активы в виде движимого или  недвижимого имущества (автомобили, гараж, дача, другая квартира), которые  могут быть использованы в качестве дополнительного обеспечения.

В России количество выдачи ссуд под залог  недвижимости сравнительно невелико, так как ее стоимость при залоге значительно ниже рыночной вследствие того, что объект оценивается, исходя из его продажи в довольно далеком  будущем, если кредит не будет возвращен. При этом кредитор «застраховывает» себя от возможных будущих изменений, а слишком небольшая стоимость  имущества при залоге невыгодна  залогодателю.

Основная  проблема ипотечного кредитования —  недостаток долгосрочных финансовых ресурсов. Одним из источников долгосрочных средств  являются вклады частных вкладчиков. Но в настоящее время у населения  подорвано доверие к банкам вообще и к коммерческим – особенно. Финансово-экономический кризис 1998 г. привел к существенному уменьшению реальных доходов населения, обесцениванию  сбережений, оттоку частных вкладов  в Сбербанк. Еще одной проблемой  является оценка платежеспособности потенциального заемщика, исходя из его реальных доходов. Из-за чрезмерности налогового бремени  велика доля теневого сектора в экономике, поэтому официальные доходы потенциальных заемщиков не высоки, что затрудняет принятие коммерческими банками решений по кредитам. Продуманная государственная налоговая политика при ипотечном кредитовании населения позволит вывести реальные доходы из «тени». Но налоговое законодательство не может быстро изменяться.

1.4. Особенности рынков  ипотечного капитала

Рынок ипотечного капитала — это часть финансового рынка, на котором перераспределяются заемные финансовые ресурсы, обеспеченные залогом недвижимости. В качестве ценных бумаг на рынке ипотечного капитала выступают закладные.

Ипотечный кредит — это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью. Ипотечное кредитование — это предоставление кредита под залог недвижимого имущества.

Рынок ипотечного капитала разделяется на первичный и вторичный:

— на первичном  рынке обращаются первичные закладные; 
— на вторичном рынке покупаются и продаются закладные, полученные на первичном рынке.

Наряду  с этим существует классификация  рынков ипотечного капитала по типам  недвижимости, выступающей в качестве залогового обеспечения: ипотечные  рынки жилья, доходной недвижимости и т. д.

Основными участниками первичного рынка ипотечного капитала являются кредиторы, которые  предоставляют заемный капитал  для приобретения и развития недвижимости, и заемщики-инвесторы, покупающие недвижимость в инвестиционных целях. Развитие первичного рынка ипотечного капитала — фактор решения жилищной проблемы для многих семей посредством ипотечного жилищного  кредитования.

На вторичном  рынке ипотечного капитала осуществляются сделки купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Существование  вторичного рынка призвано обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, чтобы  за счет полученных средств предоставить другой кредит, посредством чего капитал  из более богатых районов страны может быть перераспределен в  районы, испытывающие недостаток кредитных  ресурсов.

Риск  и прибыльность ценных бумаг вторичного рынка ипотечного капитала сравнивается с доходностью ценных бумаг на других финансовых рынках. 

Список  использованной литературы:

1. Балабанов И.Г. Операции с недвижимостью в России. - М.: «Финансы и статистика», 1996;
2. Коростелев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости Учебное пособие. - М.: «Русская деловая литература», 1998;
3. Кудрявцев В.А., Кудрявцева В.В. Основы организации ипотечного кредитования. Учебное пособие. - М.: «Высшая школа», 1999;
4. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: «Финансы и статистика», 2003.