Понятие и виды источников жилищного права

       Предмет жилищных правоотношений - это жилое помещение (объект жилищного права), а также отношения участников, связанные непосредственно с ним. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

ЖК ввел ряд новых понятий, характеризующих объект жилищных правоотношений для жилищного законодательства.

       В частности, к таким понятиям можно отнести:

1. норму предоставления площади жилого помещения по договору социального найма. Данная норма представляет минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Право устанавливать эту норму делегировано в соответствии со статьей 50ЖК органам местного самоуправления. Размер данной нормы зависит от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма. Таким образом, данный показатель будет фактически отражать степень регионального развития отдельных муниципальных образований. Исключение составляют те категории граждан, которые признаны по установленным ЖК и (или) федеральным законом или законом субъекта Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Им могут быть установлены иные нормы предоставления площади жилого помещения по договору социального найма;

2. учетную норму площади жилого помещения. Данная норма представляет минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их постановки на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Она также устанавливается органом местного самоуправления.

Таким образом, норма предоставления - это минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. А учетная норма - это минимальный размер общей площади, при недостижении которого граждане могут быть поставлены на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Размер учетной нормы не может превышать размер нормы предоставления. В противном случае граждане, получившие жилье по договору социального найма, сразу становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий и должны быть поставлены на учет в указанном качестве. Федеральными законами, указами Президента России, законами субъектов Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма категориям граждан, указанным в части 3 ст. 49 ЖК, могут быть установлены иные учетные нормы.

       Содержание жилищных правоотношений составляют права и обязанности их участников. В соответствии со статьей 4 ЖК жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

1. возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов (разд. II ЖК);

2. пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3. пользования общим имуществом собственников помещений (ст. 36–38 ЖК);

4. отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда (ст. 22–24 ЖК);

5. учета жилищного фонда;

6. содержания и ремонта жилых помещений;

7. переустройства и перепланировки жилых помещений (ст. 25–29 ЖК);

8. управления многоквартирными домами (ст. 161–165 ЖК);

9. создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов (разд. V и VI ЖК);

10. предоставления коммунальных услуг (ст. 153–160 ЖК);

11. внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 155 ЖК);

12. контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ст. 20 ЖК).

       Классификация жилищных отношений:

       Жилищные отношения, как правило, классифицируют исходя из принципа взаимозависимости общественных отношений:

1. жилищные отношения, построенные по принципу власти и подчинения (управление жилищным фондом, обеспечение его сохранности, предоставление жилых помещений по договорам социального найма и т. д.);

2. жилищные отношения, которые складываются на основе равенства прав их участников (членство в жилищном кооперативе, использование жилых помещений нанимателями и т. д.).

       В свою очередь, они подразделяются на:

1. имущественные (например, связанные с социальным наймом жилых помещений);

2. неимущественные (семейные отношения с собственником жилого помещения, отношения между собственниками комнат в коммунальной квартире).

       Участники и субъекты жилищных правоотношений:

       В соответствии со статьей 1 ЖК жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления жилищных прав, а также на признании равенства участников  жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

       Статья 1 ЖК концентрирует внимание на регулируемых жилищным законодательством отношениях по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями.

       Статья 4 ЖК устанавливает участников жилищных отношений:

1. граждане. Согласно статье 60 Конституции России гражданин Российской Федерации может самостоятельно осуществлять в полном объеме свои права и обязанности с 18 лет. Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью. В понятие правоспособности, в частности, входит право гражданина: иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество; заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью; создавать юридические лица самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими лицами; совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах (ст. 18 ГК);

2. юридические лица. Организации, которые имеют в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечают по своим обязательствам этим имуществом, могут от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде (ст. 48 ГК);

3. Российская Федерация;

4. субъекты Федерации;

5. муниципальные образования.

       В том случае, если в жилищных отношениях участвуют иностранные граждане, лица без гражданства или иностранные юридические лица, к ним применяются нормы ЖК. Исключения из этого положения составляют случаи, указанные в ЖК или установленные федеральным законом.

Таким образом, перечень участников жилищных правоотношений является исчерпывающим  и не подлежит расширительному толкованию.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Понятие, виды и основания возникновения жилищных прав, способы их защиты

       Жилищные права, а также и обязанности, составляющие содержание жилищных правоотношений, возникают из юридических фактов, с которыми закон и иные нормативные правовые акты связывают возникновение, изменение и прекращение этих прав и обязанностей.

        Согласно ст. 10 ЖК жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. (Следует отметить, что данная статья сформулирована с применением положений ст. 8 ГК.)

      Основанием возникновения прав и обязанностей являются:

1. Акты государственных органов и органов местного самоуправления (лишь в случаях, если это предусмотрено жилищным законодательством).
2. Договоры и иные сделки, как предусмотренные федеральным законом, так и не предусмотренные. Не предусмотренные федеральным законом договоры и иные сделки не могут противоречить закону (п. 1 ст. 10 ЖК).
3. Жилищные права и обязанности возникают, в частности, на основании:
1. договора социального найма жилого помещения (ст. 60 ЖК);
2. договора (коммерческого) найма жилого помещения (ст. 671 ГК);
3. договора найма специализированных жилых помещений (ст. 100 ЖК);
4. договора поднайма жилого помещения (ст. 77 ЖК, ст. 685 ГК);
5. договора безвозмездного пользования (ст. 689 ГК, см. также ст. 99 и 109 ЖК);
6. договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК, см. также ст. 34 ЖК). Права и обязанности по пользованию жилым помещением возникают у его собственника (ст. 30 ЖК).
4. В соответствии с российским законодательством граждане могут приобрести жилое помещение по договору купли-продажи (ст. 454 ГК), договору дарения (ст. 572 ГК) и т.д. (см. также п. 4 ст. 218 ГК, Закон о приватизации жилых помещений).
5. Жилищные права и обязанности возникают из членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах. Согласно ст. 111 ЖК право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста 16 лет. Согласно ст. 124 ЖК основанием владения, пользования и в установленных пределах — распоряжения жильем является членство в жилищном кооперативе.
6. Основанием возникновения прав и обязанностей могут явиться судебные решения. Жилищный кодекс предусматривает значительное число случаев разрешения жилищных проблем в судебном порядке, в частности: если стороны жилищных отношений не пришли к соглашению; в виде ответственности за нарушения жилищного законодательства.
7. Основанием возникновения (сохранения) жилищных прав и обязанностей могут быть: определенные действия участников жилищных отношений; бездействие участников; определенные события.

Жилищные  права и обязанности возникают  в силу волеизъявления участников жилищных отношений, т.е. в результате определенных действий этих лиц. Так, граждане, имеющие право на получение жилья по договору социального найма, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях по их обращению (ст. 52 ЖК). Права и обязанности возникают в связи с реализацией нанимателем жилого помещения по договору социального найма своих прав, «вытекающих» из договора: сдача жилья в поднаем (ст. 76 ЖК), обмен жилого помещения (ст. 72 ЖК), замена жилого помещения (ст. 81 ЖК) и проч. Собственник жилья может сдать его внаем, в связи с чем жилищные права и обязанности возникнут у собственника (наймодателя) и нанимателя этого жилого помещения (ст. 30 ЖК).

Каждому праву  одного из участников жилищных отношений  соответствует обязанность другого  участника. Так, праву на получение  жилья по договору социального найма  соответствует определенная обязанность  государства, муниципальных образований (ст. 49 ЖК).

Примером  бездействия участников жилищных отношений  как основания сохранения прав и  обязанностей по договорам служит положение  ст. 684 ГК о продлении договора найма  жилого помещения.

События (случаи, происшествия) не зависят от воли участников жилищных отношений. Жилищные права  и обязанности возникают, если федеральный  закон, иной нормативный правовой акт  связывает с таким событием их возникновение. Так, согласно ст. 82 ЖК дееспособный1 член семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения в случае смерти нанимателя вправе требовать признания себя нанимателем жилого помещения по ранее заключенному договору (см. также ст. 672 и 686 ГК).

       Законодатель определяет также случаи прекращения правоотношений в результате фактических событий. В частности, разрушение жилого помещения или смерть одиноко проживающего нанимателя влекут прекращение договора социального найма (ст. 83 ЖК), это, в свою очередь, порождает определенные последствия для поднанимателя (ст. 79 ЖК), временных жильцов (ст. 80 ЖК).

       Защита жилищных прав граждан:

       Согласно ст. 3 ЖК никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законном основании граждан иначе как в предусмотренных этим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.

       Данная статья основана на положениях ст. 25 Конституции РФ, которая предусматривает возможность ограничения неприкосновенности жилища только в случаях, установленных федеральным законом или на основании судебного решения. Так, Законом о чрезвычайном положении предусмотрено ограничение неприкосновенности жилища в условиях чрезвычайного положения (что основано на нормах ст. 56 Конституции РФ).

       Правонарушением является посягательство на жилое помещение, занимаемое на законных основаниях. Таким образом, это правило не подлежит применению в отношении граждан, проживающих в жилом помещении в случае (например) самовольного его занятия. За нарушение неприкосновенности жилища предусматривается уголовная ответственность (ст. 139 УК). 5.2. Что касается защиты нарушенных жилищных прав, то согласно ст. 11 ЖК она осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством.