Переустройство и перепланировка жилого помещения

Министерство образования  и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное  учреждение высшего профессионального  образования

«Владимирский государственный университет имени  Александра Григорьевича и Николая  Григорьевича Столетовых»

(ВлГУ)

 

Кафедра «Гражданское право и процесс»

 

 

Реферат

 

по дисциплине: «Жилищное право»

тема: «Переустройство и перепланировка жилого помещения»

 

 

 

 

Выполнил:

ст. гр. ЗЮп-110

Григорян А.Г.

Проверил:

   Мешков Д.Н.

 

 

 

 

Владимир 2012 

Содержание

 

Введение 3

Понятие и  виды переустройства и перепланировки жилого помещения. Отличие от реконструкции 4

Основания проведения переустройства и перепланировки жилого помещения, их завершение 5

Отказ в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения 9

Самовольное переустройство и перепланировка жилого помещения, их последствия 10

Заключение 14

Библиографический список 15

 

 

Введение

В настоящий момент сложилась  удручающая ситуация с перепланировкой  и переустройством квартир в  типовых домах. В старых пятиэтажках  и многоэтажках изменения видны  невооруженным глазом: практически  все лоджии и балконы в одном  здании выглядят по-разному, да и среди  остекленных двух одинаковых не найти - дома смотрят на нас разномастными  глазницами. А что же твориться  внутри? – Сносятся спроектированные в советские времена встроенные шкафы, дверные проемы расширяются, заменяются арками – и это мелочи, по сравнению с переносом и  сносом стеновых панелей, часть из которых  являются несущими конструкциями здания. При этом зачастую, сначала производится перепланировка и переустройство, а  уже потом люди задумываются о  правовом характере совершенных  действий.

Настоящая тема: "Переустройство и перепланировка жилого помещения" является, несомненно, актуальной, теоретически и практически значимой.

Целью настоящей работы является определение понятия и сущности переустройства и перепланировки жилого помещения, оснований их проведения и правовые последствия самовольного переустройства и перепланировки.

 

1. Понятие и виды переустройства и перепланировки жилого помещения. Отличие от реконструкции

Переустройству и перепланировке отведена отдельная глава Жилищного  кодекса Российской Федерации, посвященная  регламентации отношений, складывающихся в связи с переустройством  и перепланировкой жилого помещения. Прежнее законодательство содержало  лишь одну статью – ст. 84 ЖК РСФСР, дозволяющую  производить переустройство и перепланировку жилого помещения только в целях  повышения благоустройства квартиры, с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя, а так же с разрешения местной  администрации. Действующее жилищное законодательство исходит, во-первых, из того, что переустройство и (или) перепланировка могут производиться  в жилых помещениях независимо от формы собственности и, во-вторых, вне зависимости от цели, достигаемой  переустройством и (или) перепланировкой.

Ст. 25 Жилищного кодекса  Российской Федерации дает легальное  определение переустройства жилого помещения. При этом законодатель формулирует  лишь обобщенный перечень действий, которые  подпадают под признаки указанного понятия, он не может быть закрытым, и все множество мероприятий  можно условно именовать переоборудованием  жилого помещения. Однако не любое переоборудование является юридически значимым в смысле положений гл. 4 ЖК РФ, а только то, которое в содержательном плане  совпадает с легальным понятием переустройства. При этом юридическое  значение имеют лишь установка, замена или перенос санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующее внесения изменений в  технический паспорт жилого помещения.

Под техническим паспортом  жилого помещения следует понимать технический паспорт переустраиваемого  и (или) перепланируемоего помещения, требования к которому установлены  в приложении 11 к инструкции о  проведении учета жилищного фонда, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. от 04.09.2000). Технический паспорт жилого помещения составляется при приемке жилых строений в эксплуатацию или при включении жилого помещения в жилищный фонд.

Как и в случае с переустройством, норма ч. 2 ст. 25 ЖК РФ дает обобщенное наименование действия перепланировки, являющегося юридически значимым. Таким  действием является изменение конфигурации жилого помещения, которое может  иметь место при полной или  частичной разборке ненесущих перегородок, устройстве проемов в несущих  стенах и межквартирных перегородках при объединении помещений по горизонтали, устройстве проемов в  перекрытиях при объединении  помещений в вертикальной плоскости, устройстве или ликвидации дверных  проемов и т.п. Мероприятия по перепланировке являются юридически значимыми, если результаты их осуществления влекут необходимость внесения изменений  в технический паспорт помещения. Нередки случаи, когда путают понятия  «перепланировка», «переустройство» с  понятием реконструкция. Последнее  содержится в п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации: реконструкция  – изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

2. Основания проведения переустройства и перепланировки жилого помещения, их завершение

Выступить с инициативой  проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения может только собственник  соответствующего помещения или  уполномоченное им лицо. Следовательно, таким правом не обладают наниматели, арендаторы, и другие пользователи жилых помещений, не являющиеся собственниками, кроме случаев, когда указанные пользователи будут в установленном порядке уполномочены собственником на совершение соответствующих действий.

Согласно с ч. 1 ст. 26 Жилищного  кодекса переустройство и (или) перепланировка жилых помещений осуществляется по согласованию с органом местного самоуправления.

Для проведения переустройства и перепланировки жилого помещения, в соответствии с ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, собственник  данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:

1. Заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Заявление о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения представляется заявителем по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения".
2. Правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемте жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии). В качестве правоустанавливающих документов могут выступать: свидетельство пава собственности на жилое помещение, договор купли-продажи жилого помещения, договоры дарения, мены, ренты и т.п.
3. Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения. Проект должен содержать заключение о его соответствии требованиям строительных, санитарных, противопожарных, экологических норм и правил, обеспечивающих защиту жизни, здоровья граждан, имущества, охрану окружающей среды, на что требуется наличие согласований соответствующих служб.
4. Технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения. Понятие «технический паспорт жилого помещения» определено ст. 19 ЖК РФ. Это – документ, содержащий техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия такого помещения установленным требованиям.
5. Согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если

заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных  настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального  найма). В соответствии с ч. 1 с 69 ЖК РФ: к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального  найма относятся проживающие  совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного  нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи  нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены  нанимателем в качестве членов его  семьи и ведут с ним общее  хозяйство. В исключительных случаях  иные лица могут быть признаны членами  семьи нанимателя жилого помещения  по договору социального найма в  судебном порядке.

6. Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры. Указанный орган обязан дать письменное заключение о допустимости либо недопустимости проведения переустройства и (или) перепланировки. Формулировка п. 6 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ исключает необходимость получения заключения органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о том, что жилое помещение, подлежащее переустройству и (или) перепланировке, не является памятником архитектуры, истории и культуры.

Орган, осуществляющий согласование, не в праве требовать предоставления других документов, кроме тех, которые  указаны в ч. 2 ст. 26 Жилищного кодекса  Российской Федерации. В журнале  Жилищное право № 4 от 2006 в статье «Перепланировка и переустройство жилого помещения» рассмотрен пример: «Собственник представил в орган, осуществляющий согласование, перечень документов, перечисленных  в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. В свою очередь  орган, осуществляющий согласование перепланировки и переустройства, потребовал от собственника нотариально засвидетельствованную  копию согласия дочери на эти действия. На это собственник ответил отказом  предоставить дополнительные документы, т.к. это не предусмотрено ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. Для защиты нарушенных прав собственник может обратиться в  прокуратуру по месту нахождения жилого помещения, т.к. требования органа осуществляющего согласование переустройства и (или) перепланировки, не законны».

Заявление о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения  представляется заявителем по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266 "Об утверждении формы  заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и  формы документа, подтверждающего  принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения".

После приема документов, орган, осуществляющий согласование обязан выдать заявителю расписку в получении  документов с указанием их перечня  и даты их получения.

Ст. 28 Жилищного кодекса  Российской Федерации содержит нормы, устанавливающие форму подтверждения  завершения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения – акт приемочной комиссии, и определяющие компетентный орган, в который он направляется – организация (орган) по учету объектов недвижимого имущества. В настоящее время таким органом является Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, находящееся в ведении Министерства экономического развития РФ в соответствии с п. 10. указа Президента РФ от 12.05.2008 N 724 "Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти".

3. Отказ в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, как определено в ч. 1 ст. 27 Жилищного  кодекса РФ допускается, если:

• не предоставлены документы, указанные в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ;
• документы представлены в ненадлежащий орган;
• проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения не соответствует требованиям законодательства.

Определенные сложности  на практике может вызвать представление  в орган, осуществляющий согласование, письменного полномочия нанимателя на представление документов, выданного  ему наймодателем – в соответствии со ст. 185 Гражданского кодекса РФ –  доверенности, т.к. она не значится в  перечне документов, указанных в  ч.2 ст. 26 ЖК. Отсутствие такой доверенности не является основанием для отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жило помещения, но может  служить основание для отказа в приеме заявления.

Установление в качестве основания для отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки предоставления документов в ненадлежащий орган является логической ошибкой, допущенной законодателем, поскольку  указанный орган не в праве  принимать решений о согласовании или отказе в согласовании. А орган, осуществляющий согласование, при непоступлении  документов или их возможном поступлении в иной орган вообще никакого решения, связанного с переустройством и (или) перепланировкой, принять не может.

Несоответствие проекта  переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям действующего может выражаться в нарушении  предписаний, закрепленных в п. 1.7.2. и п. 1.7.3. постановления Госстроя РФ